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Warum eine "vermietete Eigentumswohnung" als Kapitalanlage?

Weil unsere vermieteten Eigentumswohnungen die wohl sicherste Anlageform ist, die Inflationsschutz, Wertzuwachspotenzial, steuerliche Förderung und mögliche Zusatznutzen wie spätere Eigennutzung etc. verbindet.

 

Welche Rolle spielt die Lage der Immobilie?

Man sagt, dass bei dem Immobilienkauf vor allem die Lage zählt – das ist richtig; wir differenzieren in "Makrolage" – bei uns aus Gründen der positiven demografischen Entwicklung Berlins nur innerhalb von Berlin; Berlin ist die deutsche Metropole, die wächst und international im Focus vieler Investoren steht. Zudem sind hier die Mieten noch vergleichsweise günstig und haben erhebliches Wachstumspotenzial.

Des Weiteren beurteilen wir die "Mikrolage" - welches Umfeld hat die Wohnung? Sind "Infrastruktur, ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen" und nicht zuletzt auch die Lage der Wohnung innerhalb des Hauses positiv zu beurteilen? Wenn diese Parameter stimmen, nehmen wir die Wohnungen in unseren Verkauf.

 

Man hört ab und an von "Fehlkäufen", teils auch von prominenten Immobilien-Investoren sowie von "Schrott-Immobilien" und "Mitternachts-Notaren" – wie läuft es bei Ihnen?

Prominente Fehlinvestoren hat es vor allem zu Sonder-AfA-Zeiten gegeben, die zum Teil erst nach Jahren zu Problemen führten, als die immensen Steuervorteile von den Erwerbern ausgenutzt wurden und nach Auslauf der Steuervorteile die Probleme der Käufer begannen, da sich diese Objekte nur mit den hohen Steuervorteilen rechneten bzw. an Standorten keine entsprechende Nachfrage nach Wohnungen besteht – somit Leerstand drohte.


Daher sollten Immobilien nicht allein aus "Steuersparmotiven" gekauft werden. Zum Thema "Schrott-Immobilien" können wir nur sagen, dass wir auf nachhaltige Kundenbeziehungen setzen, die möglichst auch weitere Wohnungen in den Folgejahren bei uns kaufen sollen und allein deshalb bieten wir ausschließlich "geprüfte Qualitäts-Immobilien" an.

Zum Thema "Notare" ist zu sagen, dass wir stets mit einwandfrei beleumundeten Partnern/ Notaren zusammenarbeiten – zudem hat der Käufer das Recht, den Notar selber auszuwählen.

 

Was kostet eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin?

Das ist eine sehr pauschale Frage und die Preise hängen generell von der erzielten Jahresnettokaltmiete der Wohnung, der Lage, des Baujahres, der Ausstattung etc. ab. Viele der von uns geprüften Qualitäts-Immobilien kosten zwischen ca. € 1.200,-/ m² und 2.200,-/ m².

Wie viel Eigenkapital benötige ich, um eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen?

Weniger als viele denken und vor allem weniger als für den Kauf einer eigengenutzten Eigentumswohnung / Immobilie erforderlich ist; i. d. R. hängt dieses von der Einwertung der Immobilie durch die finanzierende Bank ab.

Bei unseren Banken, die die meisten unserer Immobilien kennen, gehen wir von den Kaufnebenkosten aus, die ein Käufer haben sollte – sowie von weiteren 10% - 20% des eigentlichen Kaufpreises der Wohnung. Die Kaufnebenkosten sind vor allem die Grunderwerbssteuer, die Notar- und Grundbucheintragungskosten und ggf. die Maklerkosten.

Für unsere Käufer bieten wir in den allermeisten Fällen die "vermieteten Eigentumswohnungen" provisionsfrei für den Käufer an, d.h. wir werden in diesem Falle vom Verkäufer der ETW honoriert.

Daher reicht beispielsweise bei einem Kaufpreis von € 100.000,- ca. € 16.500,- bis € 20.000,- Eigenkapital aus (5 % Grunderwerbssteuer für Berlin, ca. 1,5 % Kosten und 10 % Eigenkapital - entspricht insgesamt 16,5 % von € 100.000).

Sofern andere, als Sicherheit dienende Vermögensgegenstände verfügbar sind, ist auch weniger Eigenkapital darstellbar.

Was passiert wenn der Mieter kündigt?

Die von uns angebotenen, vermieteten Eigentumswohnungen als Kapitalanlage sind "underrented", d. h., im Vergleich zu heute zu erzielenden Mietpreisen sehr günstig für den Mieter vermietet worden.

Im Falle einer Kündigung, die vor diesem Hintergrund positiv zu bewerten ist, haben Sie als Eigentümer 3 Alternativen: a) Eigennutzung dieser Wohnung ( Sie, Eltern, Geschwister etc. nutzen die Wohnung selber) b) Verkauf der leeren Wohnung zum entsprechend höherem Kaufpreis c) Vermietung zum heutigen Mietpreis, (d. h., erhebliche Steigerung der Rendite/ höhere Verzinsung des eingesetzten Kapitals)

Welche Kosten trage ich selbst, welche zahlt mein Mieter?

Als Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung erhalten Sie seitens des Mieters die Nettokaltmiete sowie die Betriebskostenvorauszahlungen bzw. Nebenkosten.

Sie tragen die Kosten für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (WEG-Verwaltung) sowie die Instandhaltungsaufwendungen – hierfür ist i. d. R. seitens aller Eigentümer innerhalb der WEG eine Instandhaltungsrücklage angespart worden – die für eventuelle Reparaturen am Gemeinschaftseigentum eingesetzt wird.

In einigen Fällen sind diese ca. € 30,- bis € 50,-/ Monat und Wohnung. Diese Kosten kann der Eigentümer der Wohnung ebenfalls steuerlich geltend machen und kann ggf. einen entsprechenden Teil vom Finanzamt zurück erhalten.

Warum eine Wohnung als Kapitalanlage? Ist nicht eine kapitalbildende Lebensversicherung einfacher?

Eine kapitalbildende Lebensversicherung erscheint auf den ersten Blick einfacher – allerdings sind die "weichen Kosten" wie Gebühren, Provisionen vergleichsweise höher und man ist als Anleger fremdbestimmt.

Ein Investmentbanker in Frankfurt am Main oder in London bestimmt hier evtl. über die Investitionsstrategie – die eigenen Ideen / Interessen bleiben unberücksichtigt. Zudem wird eine Ablaufzeit bzw. Verzinsung garantiert, die im Vergleich zu unseren Werten der Wohnung in 20 bis 30 Jahren eher sehr niedrig wirken.

Was kann man sich für z.B. € 100.000,- in 20 bis 30 Jahren noch kaufen – eventuell nicht mal mehr einen Kleinwagen. Eine Alterssicherung ist dadurch unseres Erachtens nicht gegeben.

Ist ein Wertpapier-Sparplan nicht attraktiver als eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Zeitweise sind bei ausgewählten Wertpapieren die Wertzuwächse imposant – doch ob man genau diese Wertpapiere ausgesucht, zum richtigen Zeitpunkt gekauft und wieder verkauft werden, ist ein "Glücksspiel".

Wir sind Immobilienkaufleute und haben für "Glücksspiel" nicht das Geringste übrig. Wir legen unser hart erarbeitetes Geld traditionell in sichere, geprüfte "Qualitäts-Immobilien" an. Wir haben nicht die Zeit täglich an der Börse zu spekulieren und darauf zu achten, dass Dritte diesen Job optimal für uns erledigen.

Im Zeitablauf von 10 Jahren oder länger sind wir der Meinung, dass unsere ausgewählten "Qualitäts-Immobilien" einen Vergleich mit dem Durchschnitt der Wertpapier-Renditen gewinnen würden – das bei gleichzeitig weniger Eigenkapitaleinsatz und ohne schlaflose Nächte.

Wie sorgen Sie selbst für Ihre Altersversorgung vor?

Wir lieben Immobilien und haben sicherlich eher selbst einseitig in Immobilien investiert. Allerdings ist uns noch keine sinnvollere Investment-/ Anlagemöglichkeiten angeboten worden.

Vertrauen auch Sie auf unsere jahrzehntelange Erfahrung und auf unsere eigenen Investmententscheidungen im Immobilienbereich – denn wir leben unsere Investmententscheidungen selber vor. Sorgen auch Sie für finanzielle Unabhängigkeit und für finanzielle Sicherheit und Freiheit im Ruhestand.

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